●譲渡益〔キャピタルゲイン〕に対する非課税措置の特典。

「主たる住居の売却益については、独身・夫婦個別申告２５万ドル夫婦合算申告５０万ドルまでの益に対し、非課税措置があります。この措置を受けるためには、売却日以前の５年間のうち２年間の所有および居住が条件となっています。ただし、２００９年１月１日以降に、主たる住居として以外の目的（セカンドハウス、賃貸など）で使用された期間がある場合、所有期間とこれらの目的での使用期間の比率に応じ、売却益の一部がこの非課税措置の対象から除外されます。」

３．専任契約書の締結


当社の専任ブローカーがお客様の希望を伺った上で、契約させていただきます。契約時には、希望売却価格（ASKING PRICE）、専任期間、仲介手数料を明記した専任媒介契約書を結びます。住友不動産販売NYでは売値に対して仲介手数料を戴いております。

４．営業活動 (マーケティング)

専任契約後、不動産業界物件データベースを通して、各不動産会社にも宣伝されます。また、個人の買主に対しては、新聞、ウェブサイト等を通じて宣伝活動を行います。
私共はお客様の物件の売却に最適な広告方法を心得ています。また、見込みのある買入希望者の中から一番よい買主を選びます。お客様のニーズを検討し、当社の全ブローカーが力を合わせてお客様の要望にお応えしていきます。


不動産業界物件データベースVOWとは：

業界でいち早く、ＮＹシティーの全新物件(約2万件)の観覧を可能に。
ニューヨーク不動産協会(REBNY)の会員であるブローカー会社が、全会員の物件情報をシェアすることを可能にしたのが「ＶＯＷ」というシステムです。こちらは今年２０１０年の1月に発足し、会員である私たち住友不動産販売ＮＹは業界の中でもお客様へ、いち早いこのサービスの提供をする為、新ウェブサイトの開発と同時進行して取り組んで参りました。
これにより、我社の新ウェブサイトでは、当社の物件情報並びに、全ＮＹＣのすべての会員の常に最新の情報(約2万件)を顧客が無料で閲覧していただけることを可能とし、グーグルサテライトマップ付の詳細情報をお届けします。
お客様の物件も、このシステムにより、広く業者間で観覧可能になります。

５．購入希望者への物件案内

買主への物件案内活動を開始し、マーケットの反応をすばやく分析し、必要あれば価格の改定やリフォームなどが必要な場合は考慮します。




６．購入申し込み（オファー）の受付

オファーの内容には、購入希望価格、ローンをつけるか、つける場合はその金額、現金購入か等、また、クロージング（最終引渡し）希望日が盛り込まれている事を確認しましょう。
買主側のオファーがあれば、エージェントを通して交渉を始めます。売主はオファーを検討した上で、承認、または意思表示をします。
状況を踏まえて、購入の確実性が高いオファーであるか否かを見極めます。

７．売買契約

売買契約書の作成や最終引渡し時に弁護士が必要となります。不動産専門でかつニューヨークの不動産を扱い慣れており、できれば外国人購入者の経験がある弁護士が適しています。　私たち住友不動産販売が経験豊富でしかも信頼できる弁護士を推薦することができます。営業担当者にお気軽に相談ください。

契約書の説明は弁護士が行いますが、住友不動産販売NYのエージェントも必ず立会います。　売主が非移住者の場合や企業の場合は、一般向け契約以外の条項が盛り込まれているかチェックしましょう。

<契約時>

①手付金

売買価格の１０％が手付金として支払われます。

②ローン特約（モーゲージ・コンティンジェンシー）

売主を保護する目的のローン特約を、買主がリスクを回避する目的で、これを売主に放棄させる事があります。これは、もし買主のローンが、ある一定の期間（通常４５日から６０日に設定）までにおりなかった場合、売主が１０％の手付金を没収出来る事にするものです。ローン審査には時間がかかりますので、これを放棄させられると売主にはリスクがあります。

売主は買主が金融機関からローン貸与の仮承認（Pre－Approval）を得ているかどうかの確認をとっておきましょう。

③売主が非居住者の外国人の場合。

売主が非居住者の外国人の場合、FIRPTAという法律が適用され、売主は売値の10％を連邦税として源泉徴収され、クロージングの際、IRSに納税させられます。（買主が自己使用目的で30万ドル未満の場合は適用外となります。）　

売主は10％を予め納税しますが、翌年の譲渡益税の確定申告が、10％以内の場合には差額を還付してもらえ、また10％以上であれば追加納税します。
しかし、売却で譲渡益が発生しない場合には10％を納税しないで済みますが、これには、引き渡し前にIRSに申告し、非適用の証明（CERTIFICATE OF EXEMPTION）を発行してもらいます。 その他、ニューヨーク州税としては、会計上の譲渡益に対して、8.97% を予納しなければなりません。

８．クロージング（引渡し）前のお手続き 

①物件の状態（設備等）のチェック。

通常買主は冷蔵庫、食洗機、エアコン、オーブンなどの機械類以外は、契約時の状態のままで購入しますので、冷蔵庫、エアコンなどが壊れている場合は売主の責任となり修理が必要となります、また他の部分にも特別に修理の取り決めのある場合は例外となります。

②権利調査の依頼（タイトルサーチ）

クロージング前に、買主側の弁護士がタイトルカンパニーへ調査を依頼します。調査内容には購入物件の所有者名義の確認、所得税、固定資産税が払われているかどうか等、その他、差し押さえや抵当権の有無等をタイトルカンパニーが調査報告します。

③ビル管理組合への承認手続き

入居承認を得る為に、まず売買契約書のコピー、申し込み関係書類を提出します。承認が降りるまでは約２週間から１ヶ月かかります。

承認手続きがあるのは、購入者の確認をする為です。ビル管理組合の承認後、管理会社が管理費明細書（コモンチャージ・レター）を発行します。

RIGHT OF FIRST REFUSALについて：

価格が市場価格よりはるかに低い場合には、管理組合より、管理組合が同じ条件で物件を買い上げる権利（RIGHT OF FIRST REFUSAL）が行使される場合があります。コンドの場合はこの権利を行使した場合、買い上げをしますが、コープの場合は、買い上げしなくとも断れる権利があります。


④諸費用支払い確認

管理費、固定資産税、法人税の支払い（会社所有の場合）などを確認し、支払い証明（キャンセルチェックなど）をクロージング時に用意します。

⑤委任状の手配

委任状（Power of Attorney）は、もし自身がクロージングに立ち会えない場合に必要になります。自分に代わって書類にサインをしてもらえるよう、弁護士またはクロージングに立ち会える人に、あらかじめ委任状を依頼しておきましょう。　
委任状には公証(Notary Public)が必要で、日本ではアメリカ大使館か公証人役場、アメリカではNotary Publicのある所で行えます。

⑥光熱費（ユーティリティー）の手続き
公共（電気、ガス、水道）サービスの口座は、クロージング日付けで閉じて頂きます。

⑦物件の状態（設備等）のチェック。（ウォーク・スルー）
クロージングの直前に買主による物件のウォーク・スルーがあります。通常買主は冷蔵庫、食洗機、洗濯・乾燥機、エアコン、オーブンなどの機械類、電気類以外は、契約時の状態のままで購入しますので、冷蔵庫、エアコンなどが壊れている場合は売主の責任となり修理が必要となります、また他の部分にも特別に修理の取り決めのある場合は例外となります。

９．最終物件引渡し（クロージング）

買主は売主に残金を支払い、引き換えに売主は買主に鍵を渡します。この時、売主、買主、それぞれの弁護士、タイトルカンパニー（物件の所有者名義等を確認する会社：日本でいう司法書士。）、モーゲージカンパニー、或いはその弁護士、不動産エージェントが立ち会います。

①クロージング当日に必要な物

クロージング当日は、本人である証明としてパスポートか運転免許証写真付ID、部屋の鍵、メールボックスの鍵、それ以外の鍵（駐車場や収納）、弁護士費用、修理費（クロージングで修理個所がみつかった場合）などを支払うチェック・ブックを持参します。

②クロージングメモを保管する

クロージング終了後に、契約書やタイトル調査結果、クロージング関連費用をまとめたクロージングメモが送られてきますので、税金申告の為に大切に保管します。