“ 脱マンハッタン”
（「週刊ＮＹ生活」２００７年１０月１３日掲載）

　約１０年値上りし続けているマンハッタン不動産市場、買い手には、やや、つらいとお感じになっている方も多いのではないでしょうか。高騰する家賃を払い続けるより、購入した方がと思っても、マンハッタンは、価格が上り過ぎ、という方に、お勧めしたいのが、すぐ隣、ロングアイランドシテイーとアストリアです。

　この地域で、新築コンドミニアムの建設が、続いています。人気のオープンキッチン。デザイナーバスルームに、深めのバスタブ。マンハッタンと変わらぬ仕様に、初めて見る人は、驚きます。また、周辺には、洒落たカフェなどが多くなってきています。

　さて、値段ですが、マンハッタン新築コンドは、１スクエアあたり、１２００ドルから。これに対して、この地域では、５００ドルから。あるアストリア新築コンドで、２ベッドが、４０万ドル台。購入しやすさは、目を引きます。また、新築コンドに与えられる固定資産税の特例措置が、15-20年と長めにあることも、魅力のひとつです。

　購入価格を抑えるために、コープ購入という選択肢もあります。しかし、ローン、管理組合承認の複雑さ、賃貸の難しさなどを考慮すると、”マンハッタンのお隣”でのコンド購入は、一考の価値があります。

住友不動産販売NY　デイレクター　荻田由美


夏の湿度とカビ
（「週刊ＮＹ生活」２００７年８月１１日掲載）

湿度の多い夏の気候は東部海岸沿いに住む人達にとっては一番避けがたい難題である。　冷房を入れたり扇風機をかけて涼しくすごしてはいるものの、家の中で見えないところにカビが発生しているのに気づかないことがある。

いくらきれいに掃除をしていても、風通しの悪いクローゼットの中や、台所の流しの下のキャビネットの中、地下室の壁にうっすらとついている白かび（ミルドウ）、特に窓のない浴室の壁にみられる他のカビ(モールド)等が多く見られる例である。

これらは、壁に含まれている水分を処理する方法をとらない限り解決できないが、普段のわずかな気配りで防ぐことができる。

＊水まわりに水漏れがないかをたえず気をつけ修理をおこたらないこと。
＊浴室使用後は必ず換気扇をかけ、窓を開けて湿ったが空気がこもらないようにする。
＊湿度の高い日には冷房を弱くかけてクローゼットの戸をすこしあけて乾いた空気が隅まで行くように除湿を試みる。
＊地下室は普段使っていなくても、必ず除湿機をかけ放しておくこと。

これら自然に発生する種類のカビはほとんど害がないとされているが、なかには健康を害する原因になることもあるとのこと、ごく常識的な対処の仕方であるが、日ごろからこころがけたい。
家の中の湿度が３０％−６０％に保てると長期間カビの問題はコントロールできるが、それ以上の高湿度が続くときは注意したい。

住友不動産ＮＹ　スカースデール店　ジェネラルマネジャー　中嶋和代　


アメリカ流 借家の住み方
（「週刊ＮＹ生活」２００７年６月９ 日掲載）

日本人のテナントを探して欲しいという家主たちの申し出は多くある反面、彼らは家の住み方を知らなさ過ぎる、退去した後のよごれかたは、表現する言葉が見つからないと嘆く大家があとをたたない、実際我々業者も、返す言葉に困ることがある。

（不動産情報）
入居の際は、厳しい条件を要求し準備させた住居も極端な例では、半年もたたないうちに、ガス台はふきこぼれのままべとべと、お風呂はよごれたまま、家中床が見えないくらい物が散らばっているという状態がよくみられる。　最近使い捨ての日本から来ると、あらゆる物が古く感じるのは当然だが、まだ充分使える電化製品等新調して貸した家主側にしてみると、生活環境の異なる国来ているとはいえ、日本人の生活常識のスタンダートを疑われる状態になってしまうのは残念である。

退去の際常に問題になるウエアー　アンド　テアー(自然消耗)のきめかたは3年くらいの契約では判断がむずかしいときもあるが、契約書にかかれているように、物件は原状に近い状態で返却することになっているので、特に、台所、浴室、壁床の状態には神経を使って欲しい。　既に常識化されているが、退去の際入居時を振り返ってみて、この状態だったらこの物件を契約したかな？と言う目でみてほしいことと、台所のカウンターの焼けあと、壁のきず、床のきず等々は入居の際に家主と認め合い、なお必ず写真をとっておくことをおすすめする。　

もう一つ退去時の家主との摩擦をさける方法として、是非おすすめしたいのは、清掃専門業者を月一回頼むか、少なくとも６ヶ月に一度大掃除をしてもらうことのわずかな投資と気配りで、補うことが出来るし、専門業者の手際のよさは、アメリカ風ハウスキーピングのよい参考にもなる。

住友不動産ＮＹ　スカースデール店　ジェネラルマネジャー　中嶋和代　
　

“カバーナ”の付いたコンドミニアム
（「週刊ＮＹ生活」２００７年５月１２ 日掲載）

　最近次々とできるニューヨークのコンドミニアムは、温度調節のあるワインセラーが付いていたり、屋根が開く屋上プールがあったりと様々な工夫が見られます。ラウンジやバー、レストランが付属しているコンドは、今や珍しくなくなりつつあります。

　その中で、今日は、少し、変わったコンセプトを持つコンドミニアムをご紹介します。コンドのお部屋を購入する際、もし、興味があれば、屋上のスペースを購入することができるものです。スペースの名前は、カバーナ。（スペイン語でキャビンの意味）一区切りのスペースが、約200スクエアフィート(18.55平方メートル)。スペースの間には、間仕切りがあり、隣同士は、お互いを見ることがないようになっています。電気や水がスペースごとに来ているので、夜の小さな屋外パーテイーや、季節の良い時の日向ぼっこや、読書に最適です。好きな植物を置いても、水が来ているので、水やりに困ることもありません。屋上へのエレベーターホールは、ガラス張りになっており、屋上専用のバスルームもあります。何となく付いている屋上ではなく、きちんと楽しむための空間として、施設の素材も高級感あふれる物を使う予定とのこと。

　肝心の値段と場所ですが、屋上スペースは、170スクエアから258スクエアで、
6万5千ドルから10万3千ドル。屋上スペースを購入できるのは、コンドの部屋を購入した人だけで、1ベッドルームが、約80万ドルからです。場所は、10番街の44丁目と、注目のヘルズキッチンにあります。現在、まだ建築中です。

　数々のコンドが建つ中、施設やサービスに工夫を加え、コンドの価値を高めようとする努力、当分止む様子がありません。通勤や買い物の便、学校の区域だけでなく、ご自分の好みの施設やサービスを提供するコンドを選ぶのも良いかもしれません。

住友不動産販売NY　デｲレクター　荻田由美


タックスアベ―トメント（固定資産税）
（「週刊ＮＹ生活」２００７年４月１４ 日掲載）

タックスアベ―トメントは固定資産税を一定期間軽減させることによって、デベロッパーに新しいコンドミニアムの建設とマーケティングを促す政策として知られています。10年間のタックスアベートメントが適用されるコンドミニアムでは、通常入居可能になった時点から2年毎に、20％ずつ10年間値上がり、10年目で正規の固定資産税の額となります。ブルックリンのダウンタウンの開発に伴う新築コンドミニアムでは20年間、固定資産税＄０のタックスアベートメントが適用されるということで話題になりました。マンハッタンでもファイナンシャルエリアのオフィスビルを住宅用コンドミニアムに改造したコンバージョンと呼ばれるコンドミニアムが10年間プラスの期間で、固定資産税＄０または小額で注目を集めています。そのほとんどが戦前のオフィスビルを改造した建物ですので、ロビーに古きよき時代のアールデコの優雅な建築様式を残し、ユニットは天井が高いロフトタイプにモダンなキッチン＆バスルーム、充実したアメニティーで最新の設備が整ったヘルスクラブやリラクゼーションラウンジ等を完備しています。近い将来タックスアベートメント措置は取られなくなるいう可能性がとりあげられている現在、ご自宅や投資用で物件をご購入をお考えの方は、是非タックスアベートメント適用のコンドミニアムを候補としてご検討されては如何でしょうか？　

住友不動産販売NY アソシエートブローカー　前川由佳

ホテルコンドという所有方法もある
（「週刊ＮＹ生活」２００７年３月１０ 日掲載）

ホテルコンドというのをご存知だろうか？言葉のとおり、ホテルとコンドミニアムを組み合わせたものであり、ユニット単位でホテルのオーナーになれ、またオーナー自身も年間１２０日から１８０日程（ホテルによって異なる）の滞在ができ、高級ホテルならではのメイドサービスや、スパサービス、ヘルスクラブなどを利用できる。また、オーナーが滞在していない時はホテル側がホテルの一室として運営してくれるので、クリーニング、管理などを全てしてくれ、それらの経費を差し引いた分がオーナーに還元される。　購入者の多くは不動産投資家や、ビジネスでNY市に来ることが多い人々であり、NY市にも自宅があるような気分で泊まれるのがいい。　　
　NY市でホテルコンドとしての機能を持っているホテルはセントラルパークウェストとコロンバスサークルの角という便利な場所に位置するTrump　International Hotel & Tower、５番街からすぐのSt. Regis、現在改装中のThe Plaza Hotel、ソーホーで初の高層ビルとなるTrump Soho Hotelのみである。　
　いずれもNY市の一等地にあり、ハイエンド・ホテルとして知られるものばかりである。
　先日のマイケル・ブルンバーグ市長の発表によると２００６年には四千四百万人、その前年には四千二百万人の観光客がNY市を訪れたそうである。　そうなるとホテルは忙しくなる筈でホテルの宿泊率は９０％にもなるそうだ。　宿泊費が高騰し、さらに宿泊率が高くなるのは必至だ。　それに目をつけた投資家たちはホテルを獲得しようと躍起になっている。タイムワーナーセンターにあるMandarin Oriental Hotelは総額＄340M,平均$1.37M/ルーム、　ユニオンスクエア-にある W　Hotelは総額＄235M、$1M/ルームで購入されたそうである。今から不動産投資を考えていらっしゃる方はホテルコンドも選択肢に入れていただきたい。

住友不動産販売NY　大谷貴子

夢のアパート購入の実現に向けてのプロセス
（「週刊ＮＹ生活」２００７年2月１0 日掲載）

ニューヨーク州で不動産購入の第一歩は、予算と場所と部屋数の決定です。土地柄と生活文化、複雑なプロせスに詳しい不動産業者が頼りになります。
不動産業者通しで値段を交渉し売主側弁護士が用意した契約書を　買主側弁護士が検討し、追加訂正などの後、合意が成立すると　サインです。その物件の財務状況と居住者に関する規約なども確認します。手付金（１０％位）は売主側弁護士のエスクローに入れられます。
モーゲージコンテンジェンシー(銀行ローンが取れない場合　手付け金が返還されるとの条項)で、銀行ローンの確認書取得のため認められる期間は３０日位です。売主のサイン入りの契約書が送られてきたら、すぐ銀行ローンの申し込みです。期間内にローン確認書がとれない時、買う権利と手付け金を失わないためには、弁護士を通して　売主に日の延長をしてもらいます。
また、コープとコンド共にその許可を取るため財務能力の証明等の書類が必要です。権利取得の障害事由の調査は２週間位です。クロージングはコープでは普通コープ内か管理会社の事務所で行われコンドミニアムでは銀行かその弁護士事務所で行われます。銀行、双方の弁護士、タイトル会社(保険も取得)等が、同席し権利移転です。銀行、タイトル会社、税金などに払う金額を、弁護士に確認します。クロージング記述書を弁護士が用意します。　
ニューヨーカーとして弁護士として１５年、そして今、不動産仲介の専門家としてもニューヨークの不動産に多いに魅力を感じる今日この頃です。　

住友不動産販売NY,  ＮＹ州弁護士、アソシーエートブローカー 岡田美津子

物件をご購入された後の注意点
（「週刊ＮＹ生活」２００７年１月１３ 日掲載）

自宅をご購入する際になるべく借入額を少なくして、早い時期にローンを返済することをお考えになる傾向がアジア人の方に多いようです。　反対にアメリカの税法では、ギリギリまで借入をする方が税金の面で有利になりますので、資産価値が上がった場合、さらに借入額を増やし、他のものに投資したり、もう一件購入する方も多くいらっしゃいます。物件を売却する際に分かることで多い事が返済したはずのローンがまだ登記上に残っているケースです。　ローンが残っている状態で売却する場合は弁護士がローンの返済の手続きもまとめて行いますので、必要書類等を物件引渡しの日に用意し、買主よりローンの返済額分の小切手と売主宛の小切手を別に作ってきてもらいます。　ローンを前もって全額返済されているにもかかわらず、登記上にローンが残っている場合は返済した際に銀行から発行してもらった「Satisfaction of Mortgage」という書類を提出すれば問題ありません。Co-opの場合はローンを返済した際に「Proprietary Lease」及び「Original Stock Certificate」が送られてきますので　これを大事にとっておいて下さい。ご夫婦共同名義でご購入された物件はどちらかがお亡くなりになられた場合、自動的にもう一人の方の名義になることになっておりますが、これも物件を売却する際になって、死亡証明書やその時確かにまだ結婚されていたことを証明する文章の提出を求められ事もございます。ご購入された際の書類、ビルのことを詳しく説明しているオファーリングブック、また購入後に入手した書類等はどこかにまとめていつでも必要な時に取り出せるようにしておかれることをお勧めいたします。

住友不動産販売NYマネージングディレクター　桂川昌枝
　

ファイナンシャルエリアが活況
（「週刊ＮＹ生活」２００６年１２月９ 日掲載）

ロウアーマンハッタンは言わずと知れたマンハッタン発祥の地です。しかし最近では高級住宅地及び人気住宅地と言えば、ミッドタウン、アップタウンに集中しており、ダウンタウンの中ではソーホーやトライベッカ、最近ではチェルシーといった所ですが、ロウアーマンハッタンは常に蚊帳の外でした。９０年代始めにNY市がフィナンシャルエリアの活性化に力を入れ始めましたが、やっとこの数年でフィナンシャルエリアを中心とするロウアーマンハッタンの本格的活性化が見えてきました。

フィナンシャルエリアを歩けばあまりの建築ラッシュに驚かされます。まるで開発途上中の街に来たかと錯覚するほどどこもかしこも工事中です。昔のオフィスビルを改造して住宅用コンドミニアムに換えるコンバージョンは有名ですが、どこのブロックもこの居住用物件へのコンバージョンが２つや３つは出来ています。

実は、この地区の工事ラッシュは建物だけではなく、NY市やNY州を主体とする公共設備整備の為の工事も含まれているからなのです。地下に埋め込まれた下水管の取替えはこのエリアのほぼ全てのストリートで作業中です。フルトンストリート駅は１２本の地下鉄がリンクするハブ駅として生れ変わり、サウスフェリー駅もフェリーと地下鉄がリンクするターミナルとして生れ変わります。もっと先にはJFK空港へのエアトレインをここまで繋げようという計画もあります。バッテリーパークから始まるイーストリバー沿いは遊歩道を中心とする公園になり、その規模は何とセントラルパークの半分にも及びます。

これこそ今マンハッタンで最も注目のエリアではないでしょうか。

住友不動産販売NY　ディレクター　柏原知子

住まい選びと学校（マンハッタンの場合）
（「週刊ＮＹ生活」２００６年１０月６ 日掲載）

学童期の子供がいる家族が、マンハッタンで住まいを探す場合、安全と学校区が良いことが最優先の条件となることと思います。

今日のテーマは、マンハッタンの公立小学校と住まい選びについてです。

マンハッタンの公立小学校は、住所によって、入学出来る学校が決まっています。同じ通りでも、北側と南側で、行く学校が分かれる場合もあります。噂で評判の良いという学校が、大体この辺と思って住まいを選んでも、いざ入学という時になって、そのアパートの住所が、希望の学校に属していない場合もありますので、注意が必要です。

最近は、公立小学校の人気が高くなり、評判の良い学校区域の賃貸ビルや、コンドミニアムの価値が、学校ゆえに、高くなる場合も多く見られます。また、高級コンドや、賃貸ビルの集まる地域の学校の質が高くなるという現象も見られます。人気校の場合、越境入学はまず期待できないので、きちんと学校区域を確認してから、住まい選びに入りましょう。ニューヨーク市のウエブサイトで、区域を確認すること、学校の情報に詳しい不動産営業担当を選ぶことが重要です。子供のいる日本人のご夫婦も、近頃は多くマンハッタンにお住まいです。優良校では、同じクラスに日本人のクラスメートがいる場合も少なくありません。

きちんと情報を集め、しっかりとした営業担当者に相談すれば、良い学校、安全な地域、ご主人の通勤の便利、セントラルパークなど緑の環境など、マンハッタンとは思えないような住環境を手に入れるのも、夢ではありません。

住友不動産販売NY　ディレクター　荻田由美

まず一軒
（「週刊ＮＹ生活」２００６年９月８ 日掲載）

日々の暮らしに冠婚葬祭は付きものですが、これにまた付いて廻るのが家です。結婚には新居、子供の成長に合わせて住み替え、ボーナスや株で儲けて買い替え、残念ながら離婚となり売却、良い人と再婚して新居の購入、不幸があり財産分けの為売却、遺産が入ったので投資物件という具合に、家は何かにつけ大きい存在となります。とにかく、大きい、小さいに拘わらず、自分で買える範囲で一軒持つという事。それが人生のスタートです。

もし、あなたが月１５００ドルのレントを支払っていたら、２５万ドルのワンベッドルームの物件の購入が可能です。頭金２０％をおき、残りはローンを組みますと、固定資産税や公共管理費などを含め、月の支払いは１５００ドル位になります。翌年には、モーゲージの金利の分が税金の控除の対象となり、すでに源泉徴収で支払い済みの所得税が、あなたの税率に応じ還付される旨みが発生します。そういう事は判っていながら、なぜ買わないのか？それは頭金が無いから、或いは、足りなくて、というのが理由でしょう。貯金を待っていたのでは、いつになるか見当も付きません。然れば、ここは借金です。金利の付かないお金を借りることです。誰から？あなたの周りをぐるりと見回し、貸してくれそうな人を探しましょう。お母さんとか、おばあちゃんとか、どうでしょう。

住友不動産販売ＮＹ　スカースデール店　アソーシエートブローカー　小沢恭子

マンハッタンの賃料上昇
（「週刊ＮＹ生活」２００６年７月８日掲載）

　最近、このような見出しの記事が見立つようになってきている。２００５年１２月に１BRの賃料が平均＄３００上がっているという報告から始まり、昨年末の時点で０．８７％だった空室率が今年の３月に０．８％に下がり４月にはさらに下がり０．６７％になったと報告された。　一番空室率の低い地域はウェストヴィレッジ、それにアッパーイースト、アッパーウェスト、チェルシーと続く。賃貸価格上昇の大きな理由として、オイル価格の値上がり等のインフレに加え、NYのコンドブームで賃貸専門ビル及び　商業用ビルがここ数年の間に分譲住宅に改装販売されたことにより、賃貸の供給が減ったことがあげられる。２０００年には賃貸専門ビルが多棟　建築され、一時的に　供給が需要を上回った。　その為１９９３年から上がり続けていた賃貸価格が２０００年から２００３年にかけて２５％程下降したが、まず賃貸専門ビルの家賃が２００４年から上がり始め、個人オーナーが賃貸に出している分譲住宅の家賃も２００５年から上がり始めた。　今年はピークだった２０００年の価格を上回る可能性がある。　しかし、売買マーケットが落ち着いた現在、分譲住宅の新規建設を計画していたり、賃貸ビルを改装して分譲住宅販売を計画していたデヴェロッパー達がプロジェクトをのものを売りに出したり、改装計画を取りやめにして賃貸のままで貸し続けることを検討しているケースも増えているので　また少しバランスが取れるようになることを期待している。

住友不動産販売ＮＹ　マネージングディレクター　桂川昌枝


ファッションとコンドミニアム
（「週刊ＮＹ生活」２００６年６月１０日掲載）

　NYコレクションの会場となるブライアントパークの東側のNYライブラリーの前、フィフスアベニューに面したプリワー（第二次大戦前の建築）のビルが、コンドミニアムに模様替えをしている。　ロビーにはファッションデザイナーのピーターソンのファブリックを施して、各ユニットのキッチン、バスルームには、サブゼロの冷蔵庫はもちろん、食洗機はミーレイ、オーブンはヴァイキング、シンクや浴槽はフィリップスタークなど、いたるところに有名ブランドの名前をちりばめている。サービスはホテルを上回る、パーソナルショッピングから、すでに完売のショーやスポーツイベントのチケット、各種パーティーまで手配をする。またダウンタウンでは、やはりプリワーのビルにジョージオアルマーニのインテリアを施してコンドミニアムに模様替えをした20 Pine Street、フィリップスタークを起用した23 Wall Street, デザイン事務所のマッカータンが手がけた1 Wall Street Courtも注目されている。
　これらのビルに共通するのは、戦前の建物の古い外装に、現代の人気デザイナーの内装をアレンジしていることだ。新築のコンドミニアムと比べてプリワーを改装したアパートは、内装こそ真新しいが、不動産税の減額の適用がなく、魅力が薄くなりがちである。　そこで有名デザイナーを起用することで、別の角度からコンドミニアムの価値を上げようとしている。
　パリ、ロンドンのデザイナーズホテルとも呼ばれるブティックホテルから発した、ブティックコンドミニアム。古きよき時代の趣きある外装をもつビルと、最新の流行を取り入れた内装とホテルのサービスを提供するというコンセプトは、マンハッタンのコンドミニアムの新しいトレンドになることだろう。

住友不動産販売ＮＹ　アソシエートブローカー　前川由佳


ＮＹ郊外の人気地域
（「週刊ＮＹ生活」２００６年５月１３日掲載）

　マンハッタンから近い高級住宅街で人気のある場所の代表としてニューヨーク州のウエストチェスター郡とコネチカット州のグリニッチ町がある。二つを比較してみたところまず気がつくのはその価格である。ウエストチェスターでは4ベッドの一軒やで家の状態もまずまずでもグリニッチでは同価格の家でも3ベッドで状態も改装されていない古い家が比較的多く割高のように見える。しかし、年間の固定資産税を比較した場合ウエストチェスターでは年間15000ドルプラスに対しグリニッチでは4000ドルプラスと大きな違いがあった。目だった違いは公共サービスの一つであるゴミの収集でウエストチェスターでは無料であるがグリニッチではオーナーが業者を実費で雇うことである。そしてその平均した費用は１回25〜35ドルなので年間で360ドル前後である。その違いを相殺して長期で価格の違いの元を取るか短期でより新しく広く公共サービスの良いところを選ぶかは購入者次第。
　もう一つの違いは人である。NY側では住人が忙しく、CT側では反対に人と人のやり取りがおっとりとしている。ただ境界線を越えるだけで住人の性格が明らかに変わるのも面白く感じた。今回は簡単に2つのエリアの違いを取り上げてみましたが、人にはそれぞれ生活のスタイルとペースがありもっと深く違いを見つけていけばより自分に合った生活を見つけ、より楽しいアメリカ生活が送れるはず。あなたはウエストチェスター派？　それともグリニッチ派？

住友不動産販売ＮＹ　ウェストチェスター・グリニッチ担当　神野義久, GRI


物件選びのプライオリテイー
（「週刊ＮＹ生活」２００６年２月１１日掲載）

　最近、若い女性弁護士さんのコンド購入をお手伝いさせていただく機会があった。コンドの選択から契約まで非常に円満に事が運ばれたケースだったが、その原因はなんだったのだろうと考えてみた。このお客様は、
　�@どういう住居空間を望むのかが非常に明確であった−何よりもストレスのたまり易い職業柄、仕事上の緊張感から解き放させてくれる空間、ロケーション（閑静な場所）、建物のサイズや住居人などについてのはっきりしたイメージ。　
　�A自身の経済的能力の正確な把握―予算額以上の部屋は見ようとしなかった。経済能力以上の部屋をみたところで、（一般的に、高く出せばよりよい物件の購入が可能になるのはわかっているので）目移りばかりしてしまい、結果的に最終決断時自分の判断を鈍らせることにもなりかねないという理由からだった。　
　�B結婚後ベービーベッドを置ける広さに余裕のある寝室。この３つの条件さえ満たせば充分ということで、私としてはお客様のこのようなはっきりした条件に限りなく近い住居を探すことに専念した。これらがスムースに楽しくお手伝いをさせていただくことができた要因だったのではないかと思っている。
　お客様に接しながら残念に思うことがあるのは、住居に対する明確なイメージ、譲れない条件とそうでないもの、時として価格以上の条件を求め諦めきれないがために惜しい物件を逃がしてしまうケースがままあるということである。残念ながら１００％の要求を満たしてくれる物件というのは稀である。譲れないものと諦められるものを見極め、賢い選択と果敢な決断が本当に必要な時、我々もお客様と同じ気持ちでお手伝いさせていたけることこそ最上の喜びと思う今日この頃である。

住友不動産販売ＮＹ　セールスアソーシエート　ミンス　リー


インターネットの活用法
 （「週刊ＮＹ生活」２００６年３月１１日掲載）

　インターネットがこれだけ家庭に普及した今、皆様はどのようにインターネットを利用されているだろうか。航空チケット、レンタカーの予約、食料品のデリバリー、インターネットオークションなどなど、ウェブサイトから欲しいものを探し出し自宅まで配達してもらう、という図式は皆様のなかではあたりまえの事になってきたのではないだろうか。　不動産業界も例に漏れずインターネットによって様々なことができるようになってきた。主な使い方は市場にどのような物件が出ているかをリサーチすることだろう。ニューヨークタイムズやウォールストリートジャーナルの不動産セクションは皆様もよくお使いになられているのではないだろうか。実際に物件を見る前にウェブサイトで物件の見取図、写真、ヴァーチャルツアーなどで基本情報を得られることができるようになった今、インターネットでどのような情報が得られるのか今から紹介してみよう。
　NY Cityのwww.nyc.govを見ていただきたい。Department of Housing Preservation Developmentではビルディングの規約、NY市が供給する賃貸・売買物件の斡旋, アパート購入者へのファイナンシャルアドバイス及び融資、不動産税の表示、不動産税の支払い状況などを情報公開している。
　ほかにおすすめするサイトとしてwww.propertyshark.comがある。物件の基本情報、物件比較、抵当流れ物件の情報が得られる。不動産市場の一般的な動きが知りたいならwww.millersamuel.com、NYCの不動産の動きをいち早く知るならwww.curbed.com, www.therealdeal.netがある。今後どんなウェブサイトが出てくるか、楽しみである。また、便利なウェブサイトを見つけたら皆様にお伝えしたいと思う。

 住友不動産販売ＮＹ　セールスアソーシエート　大谷貴子　
 

ＮＹ郊外に住宅を選ぶなら
（「週刊ＮＹ生活」２００６年１月１４日掲載）

　駐在員の方々が、子育て、教育などの条件に見合う環境を求めてマンハッタンを後にし、ウエストチェスター、コネテイカットに居を構えられるが、アメリカ人の住宅地選びの標準基準からいうと、この指折りのベッドタウンは、一生のうち、自分の社会的地位、収入によって３回住宅地を変えるといわれているうちの最終段階に選ばれる最高住宅地のひとつと言われています。これらの土地に住むからには、彼らと同じ生活水準と、社会的センスを身につけていることが大切です。　　
　仕事の合間を縫い、やっと探したはずの家族の為の住まいも、ご家族が満足されていないケースが多々あると思います。
　１）発展途上国と違い、アメリカ東部は環境、学校だけに焦点を絞りすぎた為、子供達が学校や友達になじめない結果を招ことがあります。
　２）初めての海外駐在の場合、言葉のハンデイも考慮して、あまり極端に年収差のある地区を最初から選ばないことも、親子共々現地の生活に馴染む近道です。
　３）借家をマイホームの趣向で住みよく工夫する。
　サービス過剰、物の使い棄てに慣れた日本の生活を早く切り替え、郷にいれば郷に従えの通り、最低のサービスしか期待できない土地柄を認識し、より早く現地の生活に溶け込むよう努力してこそ、貴重な海外駐在経験が実りあるものにしてくれるでしょう。　古くから地元に住み、子育ても済ませた経験豊富な不動産エイジェント達に、町の情報、住宅選び、家主との交渉のしかた等を相談されることをお勧めします。

住友不動産販売ＮＹ　スカースデール店　ジェネラルマネジャー　中嶋和代


後悔先に立たず
（「週刊NY生活」２００５年１２月３日掲載）

　不動産は生き物、場所や環境が違えば生き様が違う。市況が落ち着いたら価格は益々手の届かないところに行ってしまう。10年前を思い出していただきたい。模様眺めで、“後悔先に立たず”を痛感された方が多いのではないだろうか。
　マンハッタンのドアマン付き高級コープ、コンド、通称億ションの一戸当り価格は、今年7月以降9月までの第3四半期で、第2四半期に比べ、26％下落、前年同期に比べても７％落ち込んだ。しかし、億ションといっても、これは飽くまで平均400万ドル以上の超億ションの話。しかし、巷では数百万ドル単位の高級コープが30％以上も下落したニュースが幅を利かす。
　メディアは往々にして肝心な個所を端折って報道する。又、読者や聞き手も、センセーショナルな見出しに惑わされ、小さい但し書きを見落としてしまう。市場は見出しほど単純明快ではない。平均価格帯住宅（101から103万ドル）の内、更に半数以上の需要と供給が集中する一般向け住宅の平均は昨年が＄600,000、今年第3四半期が＄750,000で、25％の上昇。ワンルームとワンベッドは、それぞれ13％、10％上昇を示す$428,831、$687,744。このように一般の認識とは違い、このクラスは依然として上昇が続いている。所要販売日数が前半期の102日から、133日へと増加したのは、市場がクールになり価格上昇が緩やか、もしくは停滞に入ったことを暗示しているが、下落を示すものは何もない。
　細かい数字はともかく、超高級と一般に大別される住宅はコンド、コープ、タウンハウス、地域、外観、設備やサービスの充実度等によって更に細分化され、それぞれが違った顔を持つ。必然的に値上がりや停滞のタイミング及び期間に時間差がある。最大３年以上ある（と、私は思っている）時間差を把握すれば、常に投資は可能となる。壊滅的なハリケーン被害で町を捨てる人が続出するニューオーリンズならいざ知らず、人口が増え続けるＮＹＣの住宅は常に供給不足。特に初回購入者が対象とするワンベッド以下の小さいユニットは需要が極端に落ち込むことがない。モーゲージレートが上がれば＄10万や＄20万の差はすぐに相殺されてしまう。市場が停滞し、且つ低金利が続いている今こそ、アクション！と思うのは私だけだろうか？

住友不動産販売ＮＹ　デュプティマネージングディレクター　山新田　諭


マンハッタンの新築物件 vs 中古物件　– 新築のスタジオ６０万ドルに割高感 –
（「週刊ＮＹ生活」２００５年１１月１９日掲載）

　「ハーレム」と聞いて連想するイメージはどのようなものでしょうか？もともとハーレムは19世紀後期に中産階級以上の人々のための高級住宅地として開発されました。その後は1922年にオープンしたコットンクラブや、（最近ではマイケル・ジャクソンやローリン・ヒル等も輩出した）125丁目のアポロ劇場が大繁盛で着飾った紳士淑女が集まる社交の場として大変“Cool”なエリアとしてもてはやされていました。現在ならノリータと呼ばれるリトルイタリーの北側とかチェルシーとかのノリでしょうか？いや、それ以上だと思います。禁酒法をものともせず、音楽を楽しみながら優雅に過ごしていたようです。しかしその後、1929年の経済大恐慌を皮切りにどんどん失業率が増加していきました。住民はアパートを分割して住むようになり、貧困のせいで犯罪、暴動が横行し、かつての美しかった街並みと繁栄は荒廃の一途をたどりました。第2次世界大戦が追い討ちをかけ、ハーレムは立ち直るきっかけもなくつい最近まではガイドブックにも「危険エリア」と記されるようになっていきました。
　ところが、最近のハーレムは建築ラッシュです。クリントン前大統領のオフィスが125丁目にあるのはよく知られた事実ですが、125丁目のショッピングモールを始めとして高級コンドミニアムもどんどん建設中で多くの人が購入しています。街の変遷とはおもしろいものです。近い将来ハーレムが昔日の華やかな時代を取り戻しマンハッタンでもっとも“COOL”なエリアに戻る時が来るのでしょうか？今からハーレムの物件に投資するのも悪くないかも知れません。

住友不動産販売ＮＹ　ディレクター　柏原知子


ＮＹ不動産ブームの周期
（「週刊ＮＹ生活」２００５年１０月１日掲載）

　ニューヨークの不動産ブームは１９２０年代、１９５０年代、そして前回の１９８０年代という女性のファッションの繰り返しのように大きく３０年の周期で廻っているようです。
　２０年代には、コロニアルと呼ばれる二階家、テューダーと呼ばれる英国風のスタイルが主流を占め、家造りの本来の材料で建てられ、家それぞれにキャラクターが感じられ、築年数に関係なくいつでもアメリカ人に人気の高いスタイルです。
　５０年代には小さくても皆に一軒ずつということで、スプリットやケープと呼ばれるコストの削減出来るスタイルが流行りました。その後ベトナム戦争や省エネで元気のない時代が続きましたが、８０年代に入り一気に大振りの派手なコンテンポラリー（現代風）なスタイルが出てきました。窓を広く取り、自然採光のスカイライトを取り付け、庭にデッキを大きく張り出し、玄関のホールは２回の天井まで吹き抜けにし、キッチンとファミリールームを一体化し、スペースをたっぷり取ったバスルームにはジャグジーを入れ、それこそ一見しただけで日々の幸せを約束されたような気持ちになる設計です。
　住宅産業のテクノロジーや生活のグレードアップを目指すアイテムが女性の意識を改革し、それは今の階層、改築ブームではどの家庭でも女性が先になってアイデアを出していることからも伺えます。特にキッチンは明るく広いスペースを確保し、訪れた人と家人との集う場所になりました。見せないキッチンから見せたいキッチンに変わったのです。
　家の様式の変化は、住む人の気持ちにも変化をもたらします。次にブームは　２０１０年からということになりますが、住宅産業界が何を仕掛けてくるか、人々は何を要求してくるか、果たしてブームは起こるのか、興味のあるところです。

住友不動産販売ＮＹ　スカースデール店　アソーシエートブローカー　小沢恭子


新築コンドミニアム
（「週刊ＮＹ生活」２００５年９月１０日掲載）

　マンハッタンの街のあちこちに見かける建築中のコンドミニアム。もう充分街中にコンドミニアムが溢れているのに、何が違うのかと思う方も多いはず。ところが、今建築中の新築コンドは、80年代後半から、90年代初めに建ったコンドとは、一味もふた味も違った魅力を持っている。
　まず第一に、高級ホテル並みのサービスを提供するコンドが多い。コンシアージに頼めば、自分では取れなかった今夜の分の有名レストランの予約や、数ヶ月先でないと取れないブロードウエイショーの今週の切符を取ってくれる場合も有る。一昔前のように、郵便や荷物を受け取ってくれるだけのサービスではない。また、ヘルスクラブにて、パーソナルトレーナーからのアドバイスや、マッサージ室やスパで、優雅な時間を持つなども可能だ。次に、サービス面だけでなく、居住空間への配慮も充実してきている。床から天井までを窓にして、より広さを強調する。キッチンを別にせず、リビングルームに続くようなゆったりとした空間作り。日本人には有難い深めのバスタブを入れる新築物件も多い。リサイクルした材料を利用した 環境に優しいコンドや、床に竹を使ったものもある。洗濯機と乾燥機もほとんど部屋の中にある。
　これからのコンドは、住む場所としての役割だけでなく、生活をより豊かにする ”ツール” の役目も果たし得る。このような一段上のサービスや空間を提供するコンドは、アップタウンやミッドタウンだけに限らない。この傾向はマンハッタン中に見られ、今やブルックリンやクイーンズへも広がっている。
　
住友不動産販売 ＮＹ　 セールスアソーシエート　荻田由美　


大切な個人の信用格付け
（「週刊ＮＹ生活」２００５年７月２３日掲載）

　2年前に日本からＮＹに赴任なさったＫさん。　着任して直ぐに銀行口座を開きましたが、クレジットカードの発行に3ヶ月以上かかりその使用限度額が低かった為、会社が作ってくれたコーポレートカードをせっせと使用し、個人の買い物はニコニコ現金払いをしていました。今年に入って、ＮＹ駐在期間も長くなりそうなので、手頃なアパートを購入する計画で、ソーシャルセキュリティーＮｏ．(社会保障番号、以下ＳＳＮｏ．)によるご自分の信用調査をしたところ、まったく記録がないことがわかりました。
　通常ＳＳＮｏ．による信用調査は、過去の個人のクレジットカード、自動車ローン、モーゲージ等の返済状況によって、信用各付けを出します。アパートの購入のみならず、賃貸の場合でも、ＳＳＮｏ．による信用調査は大変重視されます。
　マンハッタンの住居ビルは、コープ、コンドミニアム、そして賃貸アパートの３つの形態があります。コープ形式のアパートの場合、入居者はその居住単位の価値に応じて定めれれた株数を買いその賃借権を得る形式のアパートで、必要書類を管理組合に提出し承認がおりた後通常面接があります。　自己使用の住居が前提となりますので投資には向きません。　コープによっては株主の転借を制限付きで認めていますので、そのような場合は賃貸も可能ですが、ＳＳＮｏ．による信用格付けがない場合は、購入はもちろん賃貸も難しくなります。
　コンドミニアムは建物内のユニットを区分所有をする形式のアパートで、ユニットの家主の承諾が重視されますが、こちらにも管理組合があり、書類の不備、信用格付けが悪いなどの理由で承認を拒否される可能性はあります。賃貸専門のアパートでは、ＳＳＮｏ．による信用調査に重点が置かれますので、ＳＳＮｏ．がない場合、それを補う書類の提出が必要です。
　アパートを購入、賃貸する場合、審査の重要な対象となるのはあくまでも個人の信用格付けです。近年の売り手市場の売買マーケットでは、アパートの購入の交渉時にモーゲージの事前承認を求められる場合が多く、利息レートはもちろんこの格付けで決まります。あなたはご自分の信用格付けをしっかりつくっていますか？

住友不動産販売ＮＹ　アソーシエートブローカー　前川由佳


ＮＹ郊外の賃貸に感じる
（「週刊ＮＹ生活」２００５年６月１１日掲載）

　NY郊外の賃貸物件のダブつきはこの１−２年顕著になってきている。
売却価格の高騰にくらべ，賃貸価格は平均化されつつある。　国外からの駐在員が減っている現在、一度テナントがでると，次のテナントが決るまでに、平均最低２−３ヶ月はかかるので、多額のローンをかかえている家主は売却に踏み切ってしまう例もまれではなくなってきた。今までは借手の絶えることのなかった人気のあるコンドや、新築に近い物件で、周りの環境に見合わない高値で貸していた物件なども、すぐには貸せなくなっている。その理由には、企業の駐在員に対する予算，年齢層の変化、新しい賃貸アパートの完成等があげられる。
　勿論例外もあり、値段、状態が完璧に近い物件には借り手が集まり交渉の余地がまったくなくなってしまうこともある。この市場を理解し、借り手として心しておきたいことは ---
　＊不動産業者と話し合ってその地区の賃貸相場を知ること。
　＊築年数の若い物件ばかりでなく、少し古くても水周りが新しくされている物件にも目を向けてみる。　
　＊契約更新がせまったら、家主と家賃の交渉を早目に始めてみること。
　＊引越し代、子供の転校などと見合わせて住み替えを考えてみる。
　新しければよいというアジア全般の駐在員の住み方は、新築も一年後には多くは見る影もなく汚れて荒れてしまうのが多いのに比べ、文化も似ているヨーロッパからの駐在員は、全く味気のない新築はまず選ばず、少し古くても、借りた後は『自分達の家』という観念で自分達の趣味にあわせて内装も工夫しきれいに住んでいることを我々も意識したいものである。　

住友不動産ＮＹ　スカースデール店　ジェネラルマネジャー　中嶋和代　


購入のタイミング
（「週刊ＮＹ生活」２００５年５月１４日掲載）

　２００５年の１/３が過ぎた4月末時点で既にマンハッタンの不動産価格が前年第４四半期よりさらに２０％強上がったとの報告がある。これは売物件が最初のオープンハウスで、提示価格よりも高いオファーを入れないと購入できないという状況からも簡単に推察できる。アメリカの不動産市場がバブルと言われてもう５年程経つ。価格が落ちなくてもこれ以上高騰することはないと言われてもう3年程経つ。では今は購入に不向きなマーケットなのだろうか？
　
　１９７０年に１BRを$１０万以下で、１９８８年に２BRを＄３０万で、２００２年にスタジオを$40万で購入された方々は、その時は高いと思われたかも知れないが、大体の方が後から振り返ってあの時購入しておいて良かったと考える。今後マーケットが下がったら購入すると考えている方はマーケットが下がり始めた時点で購入する事は余りない。もっと下がってから、と考えるのが普通である。マーケットのボトムを見極めて購入できるとハイリターンが望めるが、見極めが難しいので普通はマーケットが回復し値段が上がり始めてから購入する。反対に売る側はもっと価格が上がるのを待ってからマーケットに出そうと考える。では購入するのに良い時期はいつかと尋ねられれば、それは頭金が用意できた時だとお答えする。頭金を用意する間にクレジットを作り、ローンの詳細を調べておくなど、良い物件に出会えたときにすぐに行動できるように準備されることをお勧めする。

住友不動産販売ＮＹ　マネージングディレクター　桂川昌枝